นักลงทุนต่างชาติซื้อวิลล่าภูเก็ตลดลง สวนทางตลาดปล่อยเช่าโตพุ่ง ผู้ประกอบการปรับแผน ทำวิลล่าปล่อยเช่า ยีลด์สูงแตะ 12-15%

วีระชัย ปรานวีระไพบูลย์ ประธานกรรมการ The Attitude Club company Limited ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ท้องถิ่นในภูเก็ต อาทิ วิลล่า โรงแรม เปิดเผยว่า ตลาดวิลล่าภูเก็ตกำลังอยู่ในช่วงปรับฐาน หลังตลาดอสังหาริมทรัพย์เคยถึงจุดพีกสุดราว 5-10 ปีก่อน และช่วง 2-3 ปีนี้เริ่มชะลอตัว โดยเฉพาะกลุ่ม นักลงทุนต่างชาติและลูกค้าออฟแพลน ที่ลดลงอย่างเห็นได้ชัด สวนทางกับ "ตลาดเช่า" ที่ยังมีดีมานด์ ทำให้ผู้ประกอบการเริ่มปรับแผนใหญ่ จากเดิมที่เน้นสร้างวิลล่าเพื่อขาย มาเป็นการสร้างและถือสินทรัพย์เพื่อปล่อยเช่า หวังสร้างรายได้ประจำในระยะยาว

ออฟแพลนชะลอ นักลงทุนหาย วิลล่าพร้อมอยู่แซง

ปัจจุบันวิลล่าพร้อมอยู่มีดีมานด์มากขึ้น ขณะที่วิลล่าออฟแพลน (Off-Plan) หรือวิลล่าขายก่อนสร้างเสร็จ ชะลอตัวลง เนื่องจาก ลูกค้าออฟแพลนส่วนใหญ่เป็น "กลุ่มนักลงทุนต่างชาติ" ซึ่งสามารถรอการก่อสร้างได้ แต่เมื่อภาวะตลาดชะลอตัว กลุ่มนี้กลับลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ส่วนหนึ่งมาจากความไม่มั่นใจในการลงทุน จากกระแสข่าวกวาดล้างทุนต่างชาติในไทย และมีการยึดทรัพย์สิน ส่งผลให้ วิลล่าออฟแพลน ยอดขายลดลง ดังนี้ -ปัจจุบันวิลล่าออฟแพลนขายได้เฉลี่ย 4-5 หลัง/ปี

-ในอดีตราว 2-3 ปีก่อน วิลล่าออฟแพลนขายได้ 20 หลัง/ปี

"ปัจจุบันการขายออฟแพลนทำได้ช้าลง ขณะที่กลุ่มที่ต้องการบ้านพร้อมอยู่หรือบ้านรีเซลกลับเข้ามามากขึ้น"

ด้านระยะเวลาการปิดการขายโครงการวิลล่าในภูเก็ตก็ยืดออกไปเช่นกัน อาทิ จากเดิมโครงการหนึ่งมีประมาณ 10 ยูนิต และสามารถขายหมดภายใน 18-24 เดือน (ราว 1.6 - 2 ปี) ปัจจุบันอาจต้องใช้เวลาประมาณ 24-30 เดือน (ประมาณ 2-2.6 ปี) แม้กลุ่มนักลงทุนต่างชาติจะชะลอตัว แต่ไม่ได้หมายความว่าตลาดต่างชาติหายไปทั้งหมด โดยลูกค้าวิลล่ายังมีทั้งต่างชาติและคนไทย กลุ่มต่างชาติที่เข้ามามีทั้ง รัสเซีย ยุโรป และชาติอื่น ๆ โดยในช่วงหลังกลุ่มยุโรปเพิ่มขึ้น ขณะที่ตลาดรัสเซียซึ่งเคยเป็นตลาดหลักเริ่มลดลง สำหรับทำเลที่ยังมีความสนใจ ได้แก่ ในหาน บางเทา ถลาง และพรุจำปา โดยในหานมีดีมานด์ที่ดีจากการแข่งขันของผู้ประกอบการที่ยังไม่สูง ขณะที่บางเทามีดีมานด์มากแต่การแข่งขันก็สูงตามไปด้วย

'ต้นทุนที่ดิน' กดดดันราคาวิลล่าขยับสูง ขยับโครงการสู่รอบนอก

ปัจจุบันวิลล่าที่ทำตลาดมีราคาตั้งแต่ประมาณ 17-28 ล้านบาท โดย "วิลล่าระดับราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป" ยังถือว่าเป็นช่วงที่ขายได้ดี แต่มีแรงกดดันจากการแข่งขันในตลาดที่มีตัวเลือกเพิ่มขึ้นมาก ขณะที่ "วิลล่าราคาต่ำกว่า 17 ล้านบาท" มีผู้สนใจจำนวนมาก แต่ปัจจุบันทำได้ยากขึ้นจากต้นทุนที่ดินและค่าก่อสร้างที่สูงขึ้น

โดยนับตั้งแต่ภูเก็ตปรับฐานหลังโควิด ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างน้อย 100% ขณะที่วิลล่าที่เคยขายในราคา 12-15 ล้านบาท ปัจจุบันขยับขึ้นมาอยู่ที่ประมาณ 22-25 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นราว 70-80%

ต้นทุนที่สูงขึ้นทำให้ผู้ประกอบการไม่สามารถลดราคาลงมาแข่งขันได้มากนัก เว้นแต่จะขยับไปยังทำเลที่ต้นทุนที่ดินยังไม่สูง จึงเริ่มเห็นภาพการขยายโครงการรอบนอกมากขึ้นที่ยังมีราคาที่ดินไม่สูงนัก เช่น -ฉลอง ราคาที่ดินอยู่ประมาณ 10-12 ล้านบาทต่อไร่ -ในยาง ประมาณ 8-10 ล้านบาทต่อไร่ -ไม้ขาว อยู่ประมาณ 6-8 ล้านบาทต่อไร่

ตลาดเช่าวิลล่าภูเก็ตมาแรง เช่า 1.5 แสนบาท/เดือน

แม้ตลาดซื้อจะชะลอตัวบางกลุ่ม แต่ตลาดเช่าวิลล่ายังมีดีมานด์ โดยอัตราค่าเช่าในช่วงพีกเคยเพิ่มขึ้นประมาณ 200-300% เมื่อเทียบกับ 5 ปีก่อนหน้านั้น และเติบโตเร็วกว่าราคาบ้าน จึงเคยเป็นแรงจูงใจให้กลุ่มนักลงทุนเข้ามาในตลาด ยกตัวอย่าง วิลล่า 3 ห้องนอน ขนาดประมาณ 350 ตารางเมตร -ค่าเช่าในอดีตอยู่ที่ประมาณ 80,000-100,000 บาทต่อเดือน -ค่าเช่าในช่วงพีกสุดขยับขึ้นไปถึง 250,000-300,000 บาทต่อเดือน -ค่าเช่าปัจจุบันลดลงมาอยู่ที่ประมาณ 150,000 บาทต่อเดือน อย่างไรก็ตาม ดีมานด์เช่ายังถือว่าดีเมื่อเทียบกับตลาดซื้อ ทำให้ผู้ประกอบการเริ่มมองเห็นโอกาสจากการ ถือวิลล่าเป็นสินทรัพย์เพื่อสร้างรายได้จากค่าเช่า

จาก “สร้างขาย” เปลี่ยนเป็น “สร้างปล่อยเช่า” ยีลด์สูงสุด 15%

วีระชัย กล่าวว่า จากเดิม The Attitude Club สร้างวิลล่าเพื่อขายแบบออฟแพลน แต่เมื่อยอดขายช้าลง จึงเริ่มปรับแผนเป็น สร้างวิลล่าแล้วเก็บไว้ปล่อยเช่า โมเดลนี้ช่วยให้ผู้ประกอบการไม่ต้องรอการขายเพียงอย่างเดียว แต่สามารถสร้างรายได้จากค่าเช่าเป็นรายได้ประจำ (Recurring Income) ระหว่างที่รอตลาดซื้อขายกลับมาได้

ทั้งนี้ หากเป็นนักลงทุนทั่วไปซื้อวิลล่าเพื่อปล่อยเช่า ผลตอบแทน (ยีลด์) อยู่ที่ประมาณ 6-8% แต่หากผู้ประกอบการสร้างเองและคิดเฉพาะต้นทุนค่าก่อสร้าง ยีลด์อยู่ที่ประมาณ 12-15%

The Attitude Club ลงทุนต่อ 200 ล้านบาท ขยายทีละเฟส ตั้งเป้าปี 69 รายได้ทั้งเครือ 1 พันล้านบาท

ตลาดวิลล่าภูเก็ต วีระชัย มองว่า ยังมีซัพพลายในตลาดที่ต้องใช้เวลาระบายประมาณ 4-5 ปี ทำให้ The Attitude Club ไม่ได้เร่งเปิดโครงการใหม่ แต่ทยอยพัฒนาเป็นเฟส โดยหนึ่งเฟสมีประมาณ 10-12 ยูนิต และการขยายโครงการใหม่ไม่น่าเกิน 2 เฟส หรือประมาณ 20 ยูนิต ด้วยงบลงทุนราว 200 ล้านบาท นอกจากการถือวิลล่าเพื่อปล่อยเช่าแล้ว ยังมีการขยายธุรกิจบริหารจัดการโครงการ เพื่อสร้างรายได้จากการบริหารสินทรัพย์ของตัวเองและโครงการที่พัฒนาแล้ว รวมไปถึงธุรกิจแฟรนไชส์โรงแรมแบรนด์ BluMonkey ธุรกิจออกแบบบ้าน และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยปี 2569 ตั้งเป้ารายได้ทั้งเครืออยู่ที่ 1,000 ล้านบาท